Prêter de l'argent à des membres de sa famille ou à des amis est parfois récompensé fiscalement : la réduction d'impôt flamande pour les prêts à la rénovation

Prêter de l'argent à des membres de sa famille ou à des amis est parfois récompensé fiscalement ; songez, par exemple, au prêt win-win, où un contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt pour un prêt à un entrepreneur ami. Une telle mesure existe également dans la sphère privée : en tant que particulier, vous pouvez prêter de l'argent à un membre de votre famille ou à un ami pour qu'il rénove une habitation délabrée. Ce prêt ouvre lui aussi le droit à une réduction d'impôt.

Qu'entend-on par " prêt à la rénovation " ?

Le régime est inspiré de la volonté du législateur décrétal flamand de lutter contre le délabrement et l'inoccupation. Un particulier (le " prêteur ") qui prête de l'argent à un membre de sa famille ou à un ami (l' " emprunteur ") qui l'utilise pour rénover un immeuble, bénéficie d'une récompense fiscale en retour. Le prêteur a en effet droit à une réduction d'impôt.
Le prêt est également qualifié de prêt " maman et papa ", parce que ce sont souvent les parents qui prêtent de l'argent à leurs enfants. Cette appellation est toutefois trop restrictive sachant que la réduction d'impôt s'applique à tout particulier qui prête de l'argent à des membres de sa famille ou à des amis (pour la rénovation d'une habitation délabrée).

L'emprunteur et le prêteur concluent un " contrat de rénovation " selon un modèle arrêté par le gouvernement flamand. Ils disposent ensuite de 45 jours pour envoyer ce contrat par recommandé à Wonen Vlaanderen, boulevard du Roi Albert II 19 boîte 40, 1210 Bruxelles.
Wonen Vlaanderen vérifiera s'il est satisfait à toutes les conditions (voyez ci-dessous). Si c'est le cas, les parties en seront informées. Si Wonen Vlaanderen estime qu'il n'est pas satisfait à toutes les conditions, elle en informera uniquement le prêteur. Ce dernier pourra alors éventuellement introduire une réclamation contre cette décision.

Conditions

Les conditions peuvent être classées en trois catégories : les conditions relatives (i) au prêt proprement dit, (ii) au bien immobilier et (iii) aux parties concernées.

Le prêt proprement dit :

s'il est convenu que l'emprunteur paiera un intérêt, le taux d'intérêt appliqué ne peut dépasser le taux de référence appliqué par la Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen six mois avant la date du contrat pour ses prêts sociaux spéciaux à des particuliers. Le taux d'intérêt est révisable tous les cinq ans ;

la durée du contrat de rénovation est de 30 ans maximum.

Le bien immobilier :

le bien immobilier pour lequel l'emprunt est contracté doit (avant sa rénovation) être inoccupé, inadapté, insalubre ou abandonné - cela signifie qu'il doit être repris dans le registre des immeubles inoccupés, dans l'inventaire des sites industriels inoccupés ou abandonnés ou dans les listes des habitations inadaptées et/ou insalubres et/ou des bâtiments abandonnés et ce, pour maximum quatre années consécutives ;

après sa rénovation, l'immeuble doit être la résidence principale d'au moins un des emprunteurs pendant au moins huit années consécutives.

Les parties concernées :

tant l'emprunteur que le prêteur doivent être des personnes physiques ;

le prêteur ne peut avoir de droits réels sur l'immeuble dans les cinq ans qui précèdent la conclusion du prêt et pendant la durée du contrat de rénovation (p. ex. pas de propriété partielle, d'usufruit ou de nue-propriété) ;

aussi longtemps que le contrat court, ni le prêteur ni l'emprunteur ne peuvent être parties à un autre contrat de rénovation en tant qu'emprunteur.

La réduction d'impôt proprement dite

La réduction d'impôt s'élève à 2,5 % du " montant prêté ".  Ce montant prêté est toutefois calculé d'une manière particulière : il est en effet égal à la moyenne de tous les montants que le prêteur a mis à la disposition de l'emprunteur le 1er janvier et le 31 décembre de l'année de revenus.
L'avantage maximum s'élève à 625 EUR par an (soit 2,5 % d'un montant prêté de 25.000 EUR).

La réduction d'impôt est accordée chaque année, aussi longtemps que le contrat de rénovation court et que l'habitation est utilisée comme résidence principale par au moins un des emprunteurs. La réduction d'impôt s'éteint lorsque l'habitation cesse d'être utilisée comme résidence principale.

Exemple

Le 17 avril 2016, Carl et Andréa prêtent 42.000 EUR à leur fille, Sandra, pour la rénovation de son habitation. Le prêt court sur dix ans. Le prêt est remboursé en une fois au bout des dix ans, le 17 avril 2026.

La réduction d'impôt pour l'année de revenus 2016 (année de conclusion du contrat) est calculée sur la moyenne de 0 EUR (montant prêté au 1er janvier 2016) et 42.000 EUR (montant prêté au 31 décembre 2016) = 21.000 EUR. La réduction d'impôt s'élève à 2,50 % de 21.000 EUR = 525 EUR.

Pour les années suivantes du contrat (2017 à 2025), la réduction d'impôt est calculée sur la moyenne de 42.000 EUR (montant prêté au 1er janvier de l'année) et 42.000 EUR (montant prêté au 31 décembre de l'année) = 42.000 EUR. En l'occurrence, le montant doit toutefois être limité à 25.000 EUR (" montant prêté " maximum légal). La réduction d'impôt s'élève à 2,50 % de 25.000 EUR = 625 EUR = avantage fiscal maximal.

La réduction d'impôt pour l'année de revenus 2026 (année de fin du contrat) calculée sur la moyenne de 42.000 EUR (montant prêté au 1er janvier 2026) et 0 EUR (montant prêté au 31 décembre 2026, le montant a été remboursé en avril 2026) = 21.000 EUR. La réduction d'impôt s'élève à 2,50 % de 21.000 EUR = 525 EUR.