6 % de TVA en cas de démolition et de reconstruction par la même personne
Les travaux de construction sont soumis à la TVA au taux normal de 21 %. Il y a
quelques exceptions à cette règle, comme lors de la transformation d'une
habitation ancienne ; le taux nest alors que de 6 %. Fin avril 2021, une
exception a été ajoutée à la liste : la démolition et reconstruction d'une
habitation. Mais il faut que la démolition et la reconstruction soient
effectuées par une seule et même personne.
Démolition et reconstruction
Si vous faites transformer une habitation en tant que particulier, vous pouvez
bénéficier d'un taux de TVA de 6 % si lhabitation a au moins 10 ans. Pour
certains travaux, lhabitation doit avoir au moins 15 ans. Mais toutes les
transformations ne sont pas éligibles à ce taux réduit. Il ne peut en principe
être question d'une transformation que si la structure de base du bâtiment est
conservée. Si vous démolissez le bâtiment pour ensuite le reconstruire, il ne
sagit pas d'une transformation, mais dune nouvelle construction, et les deux
opérations sont soumises à la TVA au taux de 21 %.
Le taux de 6 % est néanmoins possible pour la démolition avec reconstruction
dans 32 villes spécifiques. Cette possibilité sinscrit dans le cadre de la
rénovation urbaine.
Fin 2020, le Gouvernement a décidé détendre le taux de 6 % applicable à la
démolition avec reconstruction à lensemble du territoire belge. Cette
possibilité est néanmoins assortie de conditions : une superficie maximale, une
obligation doccupation... À travers cette extension, le Gouvernement poursuit
trois objectifs : une relance du secteur de la construction, un meilleur accès à
des logements de qualité pour les personnes vulnérables et le remplacement des
bâtiments anciens par des bâtiments de haute qualité environnementale. La mesure
est temporaire. Il était prévu initialement que le taux réduit sappliquerait
jusquau 31 décembre 2022, mais la mesure a récemment été prorogée dun an.
Le démolisseur et le reconstructeur sont une seule et même personne
L'une des conditions en vue de lapplication du taux de 6 % est que la
démolition du bâtiment existant et la reconstruction du nouveau bâtiment soient
effectuées par la même personne. Imaginons que le propriétaire X démolisse le
bâtiment, quil vende le terrain à bâtir à Y, et que Y y érige une nouvelle
construction, le taux réduit nest donc pas applicable. Une entreprise de
construction a introduit auprès de la Cour constitutionnelle une demande en
annulation de cette condition.
Selon lentreprise de construction, il existe une discrimination entre le
promoteur immobilier qui achète un terrain à bâtir à une personne qui a démoli
le bâtiment pour ensuite pouvoir vendre le terrain comme terrain à bâtir, et le
promoteur immobilier qui achète lui-même le terrain et le bâtiment pour démolir
le bâtiment et ériger une nouvelle construction à la place.
La Cour constitutionnelle rejette toutefois la demande. La distinction créée
nimpose pas une charge disproportionnée aux promoteurs immobiliers qui achètent
des terrains sur lesquels se trouvaient des bâtiments qui ont été démolis par
les anciens propriétaires. La distinction implique en effet seulement que les
acheteurs doivent payer le taux normal de TVA de 21 % (dixit la Cour).
La Cour reconnaît malgré tout qu'il peut en résulter un handicap concurrentiel
entre promoteurs immobiliers qui peuvent vendre leurs projets de construction à
létat neuf avec application du taux réduit de TVA, mais la mesure ne rend pas
excessivement difficile voire impossible la réalisation d'un projet de
construction à létat neuf ou la vente des unités dhabitation réalisées.
Tolérance administrative
Ladministration fiscale napplique pas non plus à 100 % la règle selon laquelle
la démolition et la reconstruction doivent être effectuées par la même personne.
On peut ainsi lire dans une circulaire du 25 février 2021 que le taux réduit
peut également être appliqué à des projets dans lesquels la démolition a été
effectuée par le propriétaire foncier et la reconstruction réalisée par un
promoteur immobilier.
Ladministration lautorise à 3 conditions cumulatives :
Une cause dexigibilité de la TVA doit sêtre produite avant le 1er janvier 2021
;
Il est question d'une « unité de projet » ; et
Le propriétaire foncier et le promoteur immobilier sont des « parties liées
».
La tolérance sappliquera donc concrètement si la démolition a débuté avant 2021
et que le propriétaire foncier et le promoteur immobilier avaient ensemble un
projet global ayant pour but la démolition du bâtiment par le propriétaire
foncier et loctroi d'un droit réel et la reconstruction dhabitations par le
promoteur immobilier.
Le demandeur a également évoqué cette tolérance administrative devant la Cour
constitutionnelle, mais vu quil sagit d'une règle administrative et non d'une
loi, la Cour ne peut tenir compte de cet argument.
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